PRANCIS — Otoritas Pajak Bidik Celah Manfaat Perusahaan Properti SCI

PARIS — Pemerintah Prancis melalui Kementerian Ekonomi dan Otoritas Pajak (DGFiP) kini secara serius membidik skema pembentukan Société Civile Immobilière (SCI) yang memilih opsi perpajakan Pajak Penghasilan Badan (Impôt sur les Sociétés atau IS). Langkah ini diambil setelah instrumen hukum yang selama ini menjadi primadona bagi keluarga dan investor dalam mengelola serta mewariskan aset properti tersebut dinilai menyembunyikan celah penghematan pajak yang sangat besar. Pemerintah berencana memperketat sejumlah insentif guna meningkatkan penerimaan negara serta menciptakan keadilan fiskal di sektor real estat.

Daya Tarik Skema SCI dan Celah Pengurangan Pajak

Selama bertahun-tahun, struktur SCI yang tunduk pada skema pajak badan (IS) menjadi strategi favorit para pemilik aset di Prancis. Dibandingkan dengan kepemilikan individu langsung atau SCI berbasis Pajak Perorangan (IR), skema ini memungkinkan entitas hukum untuk menghitung biaya penyusutan (amortization) bangunan setiap tahun. Hal ini membuat pendapatan sewa bersih terlihat jauh lebih kecil secara akuntansi, sehingga beban pajak tahunan berpotensi berkurang hingga 0 persen atau berada pada tarif korporasi rendah sebesar 15 persen untuk laba di bawah 42.500 euro.

Selain keuntungan operasional harian, keunggulan utama SCI terletak pada kemudahan pengalihan hak kepemilikan (transmission de patrimoine). Pemilik dapat membagikan saham SCI kepada ahli waris secara bertahap tanpa harus memecah fisik aset properti. Proses hibah ini mendapat insentif pemotongan nilai aset berkat skema keringanan pajak berkala setiap 15 tahun.

Kronologi dan Rencana Pengetatan Aturan oleh Pemerintah

Berikut adalah urutan kejadian dan rencana langkah yang diambil oleh otoritas keuangan Prancis terkait regulasi SCI:

1. Evaluasi Potensi Kebocoran (2023): Kementerian Ekonomi Prancis mulai mengidentifikasi lonjakan signifikan dalam pendaftaran SCI berbasis IS yang dimanfaatkan khusus untuk amortisasi properti pemukiman.
2. Pengawasan Fiskal Serius (Awal 2024): Otoritas pajak menemukan indikasi bahwa skema ini banyak disalahgunakan untuk menghindari pajak atas keuntungan modal (capital gains tax) jangka panjang secara sistematik.
3. Rancangan Undang-Undang Anggaran (2024–2025): Parlemen dan pemerintah memasukkan klausul pengetatan insentif, khususnya terkait penghitungan ulang nilai amortisasi saat aset dijual ke pihak luar.

"Penggunaan SCI berbasis IS telah bergeser dari sekadar alat manajemen warisan keluarga menjadi sarana optimalisasi pajak yang sangat agresif. Pemerintah tidak ingin penghindaran pajak terselubung ini terus berlanjut di tengah defisit anggaran nasional," tegas seorang analis keuangan senior di Paris.

Analisis Perbandingan Skema Kepemilikan Properti di Prancis

Untuk memahami mengapa skema ini menjadi incaran otoritas fiskal, berikut perbandingan antara opsi kepemilikan properti yang berlaku di Prancis:

Dampak Terhadap Investor dan Pasar Real Estat

Pengetatan yang direncanakan pemerintah terutama menyasar penghitungan laba bersih saat pengalihan atau penjualan aset. Dalam skema SCI IS saat ini, akumulasi amortisasi mengurangi nilai buku bersih properti. Akibatnya, ketika properti dijual, selisih antara harga jual dan nilai buku bersih menjadi sangat lebar. Jika pemerintah menghapus atau memperketat penghitungan pemotongan nilai amortisasi saat penjualan, beban pajak keuntungan modal akan melonjak tajam hingga mencapai tarif efektif 25 persen ditambah pajak deviden saat dana ditarik pemilik.

Para pakar hukum properti mengingatkan bahwa perubahan regulasi ini dapat memicu gelombang penjualan aset secara terburu-buru sebelum aturan baru resmi diberlakukan. "Banyak pemilik aset keluarga yang memilih opsi IS kini harus menghitung ulang strategi investasi jangka panjang mereka," ujar seorang pakar akuntansi independen. Meski demikian, pemerintah Prancis bergeming dan menganggap langkah revisi ini krusial untuk menutup kebocoran fiskal yang diperkirakan mencapai ratusan juta euro per tahun.